Avec un rendement moyen allant de 6 à 8%, l'investissement dans les murs commerciaux s'avère être particulièrement intéressant. En sortie d'une crise sanitaire mondiale qui a eu de gros impacts sur le secteur, la situation semble aujourd'hui être parfaitement rétablie. Plus encore, le développement important des commerces en ligne n'ont en rien diminué l'attrait des français pour les commerces physiques, et sont même un atout supplémentaire avec lequel il faut composer. Toutefois, la mise de départ pour l'investissement en murs commerciaux est bien souvent plus élevée que dans l'immobilier d'habitation. Il est alors important de bien choisir son investissement. Voici quelques conseils pour mener à bien votre investissement futur.
Choisir le bon emplacement
Si pour l'immobilier d'habitation c'est bien souvent le calme qui prime dans les choix des habitants, en matière d'immobilier commercial, c'est l'inverse. Il s'agit ainsi de choisir un local visible, dans une rue la plus fréquentée possible, et si possible par une population jeune et active. En effet, plus le secteur est fréquenté, plus le loyer sera élevé, et donc plus la rentabilité sera importante.
Il faudra compter pour ce genre d'emplacement au minimum 5.000€/m2 en régions, et entre 10.000 et 15.000€/m2 dans la capitale.
S'intéresser au bail en cours
Dans la très grande majorité des cas d'achat et de vente de locaux commerciaux, ces derniers sont en cours d'utilisation par un locataire. Un bail commercial est donc en place. Il est très important d'accorder un temps à le lire dans les moindres détails, voire à en confier l'étude à un spécialiste afin de s'assurer qu'aucune clause ne pourra devenir problématique à l'avenir. En effet, un bail commercial est généralement mis en place pour une durée de 9 ans, ce qui peut paraître long au premier abord.
Rechercher également la présence d'une clause résolutoire sera essentiel dans l'analyse du bail commercial en cours. En effet, en cas de non-respect des obligations qui incombent à l'occupant, vous serez alors en droit de demander son éviction.
Enfin, renseignez-vous sur vos obligations et devoirs en tant que repreneur d'un local commercial, afin de ne pas vous retrouver dans une situation délicate une fois devenu le nouveau propriétaire des lieux.
Le loyer et son fonctionnement
Lorsqu'un bail commercial est mis en place, le montant du loyer peut être révisé tous les trois ans, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux. Si le local que vous achetez est actuellement vide, vous pourrez choisir le montant du loyer qui convient. Attention cependant à ne pas être trop cher, ce qui pourrait dissuader un locataire sérieux au budget limité. Le plus simple dans ce cas est de choisir pour un loyer qui oscille entre 10 et 12% du chiffre d'affaires du commerçant.
Notez enfin que lorsque les 9 années initialement prévues arrivent à terme, le contrat de bail devient alors illimité dans le temps. Vous êtes alors libre d'augmenter le prix du loyer comme bon vous semble. Cependant, cette augmentation ne pourra jamais excéder 10% du montant du loyer fixé l'année précédente.
Qu'en est-il des charges ?
Dernier point, et non des moindres, la répartition des charges. Toute charge d'envergure sera de la responsabilité du bailleur. Travaux sur la structure du local, travaux d'amélioration ou travaux de mise au norme sont ainsi inclus dans ces charges. Le reste pourra être transmis au locataire. C'est ce que l'on appelle les charges récupérables.
Attention, il faudra impérativement préciser la répartition des charges dans le contrat de bail, sans quoi le locataire pourra s'y opposer, et ce sera alors au bailleur d'en assumer la responsabilité.