Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Fonds de commerce à vendre dans le 11e : 140 annonces

Par David Brami. Mise à jour le 25/10/2026.

En bref

Annonces de fonds de commerce consultables dans le 11e au 25/10/2026 : 140, dont 136 avec un prix demandé de 10 000 euros ou plus.
Prix demandé : quart bas 100 000 euros, médiane 175 000 euros, quart haut 300 000 euros.
Prix de cession publié au BODACC pour le 11e, cessions parues du 01/10/2025 au 30/09/2026 : médiane 135 000 euros.

Le 11e en chiffres : prix demandés et prix publiés

Fonds de commerce du 11e : prix demandés et prix de cession publiés (en euros)
Série	Cas	Quart bas	Médiane	Quart haut
Prix demandés, annonces consultables au 25/10/2026	140	100 000	175 000	300 000
Prix publiés au BODACC, parutions du 01/10/2025 au 30/09/2026	140	50 000	135 000	296 250
Prix publiés au BODACC, parutions depuis le 01/01/2021	866	49 248	130 000	263 970
Prix publiés au BODACC, parutions depuis le 01/01/2008	3 476	45 000	113 890	245 000

Les lignes des prix demandés et des prix publiés sur douze mois comptent le même nombre de cas, 140 : c'est une coïncidence, les deux séries n'ont aucun lien.

Ce que montre l'écart entre les deux séries

La médiane des prix demandés (175 000 euros) est au-dessus de la fourchette de la médiane publiée sur douze mois (100 000 à 170 000 euros). Elle est au-dessus de la fourchette calculée depuis le 01/01/2021 (120 000 à 145 000 euros).

Le haut des deux séries se rejoint : le quart haut des prix demandés est de 300 000 euros, celui des cessions publiées de 296 250 euros, soit 3 750 euros d'écart.

Le bas des séries est plus éloigné : le quart bas des prix demandés est de 100 000 euros, celui des cessions publiées de 50 000 euros, soit 100 % de plus côté annonces.

Pourquoi un prix demandé et un prix publié ne se comparent pas ligne à ligne

La nature du prix. Le prix demandé est la somme qu'un vendeur affiche le 25/10/2026. Le prix publié est le prix stipulé dans l'acte de cession, relevé ensuite dans l'annonce du BODACC. Il porte sur le fonds de commerce entier ; les stocks sont réglés à part.
Les fonds comptés. Les annonces consultables sont celles dont la page est en ligne au 25/10/2026. Le BODACC recense toutes les cessions publiées du 11e, qu'elles aient donné lieu à une annonce consultable ou non.
Les dates. Une annonce est lue à un instant précis. Une cession est datée par sa parution au BODACC, jamais par sa date de vente : la ligne sur douze mois court du 01/10/2025 au 30/09/2026.

Méthode

Annonces. Stock de Point de Vente lu dans la base de gestion de Point de Vente le 19/10/2026, sans doublons, fonds de commerce de la catégorie commerce situés dans le 11e arrondissement. Seules les annonces dont la page apparaît dans le plan du site du 25/10/2026 sont comptées. Médiane et quartiles portent sur les prix demandés de 10 000 euros ou plus : 136 annonces sur 140.

Médiane et quartiles. La médiane est la valeur centrale de la série triée, ou la moyenne des deux valeurs centrales quand le nombre de cas est pair, et les quartiles sont calculés par interpolation linéaire, méthode standard des percentiles 25 et 75. Aucun minimum, aucun maximum, aucune moyenne n'est publié.

BODACC. Cessions de fonds de commerce par achat, avec un prix lisible et un arrondissement connu, lues le 25/10/2026. Les statistiques ne sont données qu'à partir de 30 cessions. Sont écartés les prix de moins de 1 000 euros, les prix de 1 euro ou moins, les prix écrits comme une date et ceux de 100 millions d'euros ou plus. Chaque fourchette situe la médiane des cessions publiées avec une confiance d'au moins 95 %.

Sources et licence

Stock d'annonces de Point de Vente (base de gestion de Point de Vente) du 19/10/2026, contrôlé page par page sur le plan du site du 25/10/2026.
BODACC, annonces commerciales, Direction de l'information légale et administrative, jeu de données en accès libre sous Licence Ouverte, lu le 25/10/2026 : interface publique. Les dates sont des dates de parution.

Pour aller plus loin

Combien se vend un fonds de commerce dans le 11e arrondissement de Paris : ce que disent les cessions publiées dans le 11e
Cession de fonds de commerce et de bail à Paris, 11e arrondissement : les annonces de cession de fonds et de bail du 11e
Droit au bail à Paris, 11e arrondissement : pour céder ou reprendre le bail seul
Comment sont calculés les prix de cession publiés par Point de Vente : pour comprendre le calcul des prix publiés
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Point de Vente en chiffres : les chiffres de Point de Vente et leur date de relevé

Questions fréquentes

Combien d'annonces de fonds de commerce sont consultables dans le 11e ?

140 annonces au 25/10/2026, dont 136 avec un prix demandé de 10 000 euros ou plus.

Quel est le prix demandé médian d'un fonds de commerce dans le 11e ?

175 000 euros, avec un quart bas de 100 000 euros et un quart haut de 300 000 euros.

Quel prix de cession est publié au BODACC pour le 11e ?

135 000 euros en médiane sur 140 cessions parues du 01/10/2025 au 30/09/2026, et 130 000 euros sur 866 cessions parues depuis le 01/01/2021.

Pourquoi le prix demandé n'est-il pas le prix publié au BODACC ?

L'un est un prix affiché aujourd'hui, l'autre un prix signé puis publié, sur des fonds et des dates différents. L'écart entre les deux médianes est de 40 000 euros.

À quelle date ces chiffres ont-ils été lus ?

Le stock a été lu le 19/10/2026, les pages d'annonce ont été vérifiées le 25/10/2026 et le BODACC a été lu le 25/10/2026.

Vous vendez ou vous cherchez un fonds de commerce dans le 11e ? Contactez Point de Vente au 01 77 37 05 05.

Mise à jour le 25/10/2026.