Avant d'acheter un local commercial dans la Capitale, il convient de prendre le temps de se renseigner sur la valeur locative et ce qu'elle impliquera pour vous dans le futur. En effet, calculer le prix d'achat d'un bien immobilier à vocation commerciale et négocier ce montant ne suffit pas. Connaître le plus rapidement possible la valeur locative d'un local commercial est primordial, puisque c'est sur cette valeur que se basera le calcul des impôts directs locaux. Ainsi, le prix m² commerce Paris est un élément à connaître sur le bout des doigts le plus rapidement possible.
Pour en savoir plus : Comment acheter un local commercial ?
Qu'est-ce que la valeur locative et comment la calculer ?
Afin de connaître la valeur locative d'un local commercial, il convient tout d'abord de rappeler ce qu'est un local professionnel. Il s'agit de tout type de local (commercial ou professionnel libéral), qui ne sera pas utilisé pour l'habitation ou la pratique d'une activité salariée à domicile.
Afin de calculer la valeur locative d'un local professionnel, on multiplie la surface pondérée du local par la valeur du m² en fonction de l'activité, auquel on applique un coefficient en fonction de son emplacement géographique. Plus simplement, la formule est la suivante :
Valeur locative = Surface pondérée x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation
Qu'est ce que la surface pondérée ?
La surface pondérée d'un local professionnel est un calcul effectué en fonction de la nature des différents espaces qui composent le local professionnel. Afin de calculer la surface pondérée, on considérera que :
- 1 m² utilisé pour recevoir la clientèle aura une valeur de 1 ;
- 1 m² utilisé pour l'activité professionnelle mais n'est pas à destination de la clientèle mais est couvert aura une valeur de 0,5 ;
- 1 m² utilisé pour l'activité professionnelle mais n'est pas à destination de la clientèle mais n'est pas couvert aura une valeur de 0,2 ;
Par exemple, un commerce a une surface totale de 124 m². Cette surface se répartit comme suit : 70 m² pour l'accueil clients, 40 m² de bureaux et zones de stockage, 14 m² de zone de parking.
La surface pondérée de ce local est donc de : 70 x 1 + 40 x 0,5 + 14 x 02 = 70 + 20 + 2,8 = 92,8 m²
A chaque local une catégorie type
Comme mentionné plus tôt, le second élément permettant de calculer la valeur locative d'un local est la catégorie à laquelle il appartient. A ce jour, l'ensemble des locaux professionnels ont été répartis dans 38 catégories. A chacune de ces catégories, une valeur est déterminée pour 1 m² pondéré. La liste complète des catégories types est accessible sur le site legifrance.
En fonction de la catégorie à laquelle se rapporte votre local, la valeur du m² est définie chaque année par le centre des impôts, et pourra être accessible directement sur le site des impôts ou par demande par mail.
Le critère géographique
Le troisième et dernier élément permettant de calculer la valeur locative d'un commerce est son emplacement géographique. Ainsi, en fonction de son emplacement, un coefficient sera appliqué au calcul, qui varie entre 0,7 et 1,3.
Pour connaître le coefficient qui correspond à votre local, rendez-vous sur le site des impôts et téléchargez le fichier correspondant à votre département.
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