Les baux commerciaux comptent parmi les éléments incontournables pour qui souhaite pratiquer une activité professionnelle dans un local dédié. Qu'il s'agisse d'un commerce de proximité ou encore d'une entreprise de services destinés aux professionnels, louer un local à des fins commerciales passe nécessairement par la location d'un local commercial. Mais comprennent exactement les baux commerciaux, à qui s'adressent-ils et quels sont les éléments qui doivent y figurer ? Voici tout ce qu'il faut savoir sur les baux commerciaux, que vous soyez un propriétaire souhaitant mettre en location son bien, ou un professionnel aspirant à trouver le local commercial de sa future activité.
Les caractéristiques des baux commerciaux
Le bail commercial est un contrat qui lie deux parties lors d'une location d'un local à but commercial ; le propriétaire dudit local, le bailleur, et le locataire qui sera l'exploitant. Les baux commerciaux standards sont établis par cycles triennaux, avec une durée minimale de 9 années. À la fin de chaque cycle, le montant de la location pourra être revu, afin de suivre la valeur du marché, ou le locataire pourra décider de rompre le contrat si son activité ne lui permet pas de continuer son exploitation. Si le local est un propriété du bailleur, le bail commercial, lui, appartient au locataire, et fait partie du fonds de commerce. Ainsi, si l'exploitant décide de cesser son activité et de revendre son fonds de commerce à un tiers, le bail commercial doit lui être cédé. En parallèle, dans le cas où le propriétaire décide de vendre le bâtiment dans lequel se trouve le local à un tiers, ce dernier ne peut rompre le contrat de bail commercial s'il est en cours. On l'aura compris, le contrat de bail commercial est très protecteur du locataire. Si bien, que l'on parle parfois de propriété commerciale, alors qu'en réalité, l'exploitant n'est que locataire dudit local. Aussi, si l'on regarde en détail la loi du travail en France, on remarque que la mise en place d'un contrat de bail commercial n'est pas obligatoire pour l'exercice d'une activité professionnelle. Cependant, il est fortement conseillé d'en établir un, principalement pour prévenir tout manquement de la part d'une ou de l'autre des parties concernées. Il est également fortement conseillé pour le locataire que le contrat de bail commercial soit le plus large possible, afin qu'il puisse y mener l'activité de son choix. Cette disposition oblige cependant le propriétaire du local commercial à rendre son bien capable d'accueillir tout type d'activité. D'ordre général, les baux commerciaux sont établis sur une longue période (9 ans). Mais il est normal de se demander combien de type de baux commerciaux existent ? En effet, il en existe deux sortes, la version standard, de 9 ans minimum, ainsi qu'une version courte, inférieure à 3 ans, également appelée contrat dérogatoire. Il est cependant important de préciser que cette version du bail commercial peut s'avérer très risquée pour le locataire, étant donné que le local est la pierre angulaire pour permettre l'exercice de son activité.
Bail commercial : les clauses récurrentes
Comme dans tous les contrats qui lient deux ou plusieurs parties, le contrat de bail commercial comprend de nombreuses clauses dont certaines sont communes à tous les contrats de ce type (l'ordre des clauses suivantes n'est précisé qu'à titre indicatif).
Clause Première : la destination du bail commercial
Il est essentiel de préciser que le locataire d'un local commercial ne peut pas exercer toutes les activités professionnelles qu'il souhaite dans tous les locaux commerciaux. Il est en effet tenu de respecter la ou les activités précisées dans le contrat de bail commercial. Par exemple, dans le cas d'un rez-de-chaussée d'immeuble proposé à la location commerciale quand les étages supérieurs sont destinés à la location de particuliers, le propriétaire est en droit de refuser une activité de restauration qui pourrait engendrer des odeurs pour ses locataires particuliers. Il est ainsi essentiel d'énoncer le plus tôt possible l'activité envisagée auprès du potentiel bailleur pour éviter toute mauvaise surprise en cours de parlementation. Plus encore, préciser avec attention la nature de l'activité dans le contrat de bail commercial pourra être conseillé. Cependant, certains bailleurs restent très tolérants quant à l'activité de leurs locataires, et restent donc très larges dans les termes choisis lors de la rédaction du contrat de bail commercial. Dernier point essentiel, il est primordial de vérifier en cas de copropriété qu'aucune clause dans le contrat de copropriété ne vient s'opposer à l'exercice d'une activité professionnelle précise.
Clause Deux : la durée du contrat
Il est essentiel de préciser la durée du contrat de bail commercial. Comme indiqué plus tôt, le contrat de bail commercial est d'une durée minimale de 9 ans. Ainsi, une durée supérieure peut être prévue, mais peut s'avérer risquée pour le locataire. Enfin, un contrat d'une durée inférieure à 3 ans peut être proposé, même si ce genre de contrat ne reste que très rare.
Clause Trois : loyer et répartition des charges
Autre élément devant obligatoirement être mentionné dans le contrat de bail commercial, le montant du loyer, ainsi que la date à laquelle il doit être versé. Concernant les charges, le bailleur est tenu de respecter la loi Pinel, et l'article 606 du Code Civil. Ceci permet d'éviter que le bailleur ne rejette toutes les charges liées à des travaux éventuels sur les épaules du locataire.
Clause Quatre : Solidarité et solidarité inversée
La clause de solidarité et la clause de solidarité inversée ont été pensées par les avocats spécialisés en baux commerciaux. Elles permettent d'assurer au bailleur que ses loyers seront assurés, même en cas de cession du bail commercial. Ainsi l'acquéreur d'un bail commercial en cours sera tenu de prendre à sa charge les éventuels impayés du précédent locataire, mais également, le locataire qui cède le local commercial devra accompagner le nouveau titulaire du bail commercial afin de s'assurer que les loyers soient bien payés au bailleur.
Clause Cinq : clause résolutoire
Peut-être l'une des clauses les plus importantes lors de la rédaction d'un contrat de bail, la clause résolutoire permet de définir les fautes causées par le locataire qui seraient considérées comme suffisamment grave pour entraîner la rupture immédiate dudit contrat de bail commercial. Il pourra ainsi s'agir de manquement au paiement du loyer, ou encore de l'exercice d'une activité illégale, d'un défaut d'assurance, etc. C'est l'une des clauses les plus importantes pour garantir la sécurité du bailleur.
Loi sur les baux commerciaux : comment fixer le loyer ?
Si la durée du bail commercial est un élément essentiel de ce type de contrat, le montant du loyer est lui aussi une clause essentielle, et ne peut être délaissé lors de la création du bail. À ce jour, aucune loi, ou règle, ne permet de définir avec précision comment définir le montant du loyer d'un local commercial. En effet, il s'agit avant tout d'un montant qui doit convenir aux deux parties, et être raisonnablement pensé pour qu'il corresponde à la valeur géographique. Ainsi, le loyer d'un bail commercial en pleine rue marchande dans une grande ville n'aura pas la même que celui d'une petite rue secondaire dans un village à faible affluence. Il est ainsi essentiel de se renseigner au préalable, et de prendre en compte le chiffre d'affaires visé ainsi que le potentiel d'intérêt de l'activité pour le public de proximité. Le montant du loyer d'un bail commercial pourra être reconsidéré chaque 3 ans, afin de suivre les tendances du marché locatif professionnel. Pour cela, le bailleur devra faire état de sa volonté d'apporter une modification au contrat de bail professionnel initial par lettre recommandée avec accusé de réception à l'attention du locataire, ou bien par acte extrajudiciaire. Le montant de cette potentielle augmentation de loyer est toutefois plafonnée, et ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéant, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Si un montant fixe peut être défini, il est également possible de définir un montant variable en fonction des recettes du commerce. Cette solution est à l'avantage des deux parties, en fonction de l'état des finances du locataire. En effet, si l'activité est encore à ses débuts et que les recettes ne sont pas optimales, le loyer reste faible est gérable par le locataire. Une fois que le commerce bénéficie d'une certaine renommée ainsi que d'un parc client régulier, son chiffre d'affaires augmente, et donc le montant du loyer, dans l'intérêt du bailleur. Si cette solution est à double tranchant, elle peut être une solution idéale pour conclure un accord de location commerciale. Enfin, si le bail commercial est majoritairement pensé dans l'intérêt du locataire, ce dernier est cependant tenu de régler le montant du loyer en temps et en heure, et tout manquement pourra être motif de rupture du bail de la part du propriétaire.
Quelles obligations s'appliquent pour le bailleur et le locataire ?
Quelle que soit l'activité ou le type de local commercial, ou même son emplacement, bailleur et locataire sont tenus de respecter certaines obligations auxquelles ils sont sujets.
Obligations du bailleur
En tant que propriétaire du local à but commercial, le bailleur est dans l'obligation de :
- Informer le futur locataire de tous les risques naturels ou technologiques auxquels il sera exposé. Cela inclut les éventuels sinistres passés, mais également les risques de pollution du sol. Également, il s'agit de le prévenir des éventuels risques à venir, comme par exemple le risque d'inondation si la proximité avec un cours d'eau présente un risque, ou encore si le local est situé sur une zone à potentiel sismique.
- Mettre à disposition du locataire les biens loués, qu'il s'agisse des murs ou même des meubles qui s'y trouvent. Dans ce cas, ils devront être expressément stipulés et listés dans le contrat de bail commercial.
- Maintenir les biens en état de servir. En effet, entre deux baux commerciaux concernant un local, un certain peut passer. Le propriétaire du local se doit donc de s'assurer que l'installation électrique, l'accès aux ressources primaires, ainsi que les normes de sécurité soient toujours fonctionnelles et en accord avec la législation en vigueur.
- Garantir l'exercice du locataire de son activité en toute quiétude, ainsi que sa sécurité personnelle, mais également celle des biens loués ainsi que de tout ce qui sera stocké dans le local (équipement ou marchandise).
Obligations du locataire
De son côté, le locataire n'est pas exempt d'obligation. En effet, tant que le contrat sera actif, il sera tenu de :
- Payer en temps et en heure le montant du loyer fixé lors de la rédaction du contrat de bail commercial.
- Mener une activité qui respecte la destination précisée dans le contrat, et ne pas abuser du local ou des biens loués.
Est-il possible de faire une sous location bail commercial ?
Dans la grande majorité des cas, rien n'empêche le locataire de mettre les biens loués en sous-location. Cependant, cela ne peut être fait sans l'accord du bailleur. Ainsi, le locataire est tenu de respecter quelques obligations :
- S'assurer que le bailleur est d'accord pour sous-louer le local dont il est propriétaire ;
- Mettre un point d'honneur sur le fait que la sous-location ne créera aucun conflit avec le bail commercial initial (comme par exemple le type d'activité) ;
- Dans le cas où la sous-location n'aura jamais été exprimée à l'oral ou à l'écrit, le locataire sera tenu d'informer le bailleur de sa volonté de mise en sous-location par voie écrite, par recommandé avec accusé de réception, ou encore par acte extrajudiciaire.
- Le propriétaire devra être invité à signer le contrat de sous-location pour attester de son accord.
Renouvellement bail commercial et résiliation
Résiliation anticipée du contrat de bail commercial
Comme indiqué précédemment, la grande majorité des baux commerciaux sont tenus pour une durée minimale de 9 années. Cependant, une résiliation anticipée peut être souhaitée par l'une ou l'autre des parties, dans le cas de manquements au contrat initial. Cependant, cette résiliation anticipée ne doit pas être prise à la légère. Il sera ainsi essentiel qu'un des cas suivants s'applique :
- Lorsque les deux parties sont d'accord pour rompre le contrat de bail commercial à l'amiable.
- Après chaque cycle triennal, locataire et bailleur ont le droit de demander une cession de location.
- Lorsqu'une clause résolutoire établie dans le contrat de bail pourra être appliquée. Comme par exemple un manquement au règlement du loyer.
- Lorsqu'une ou l'autre des parties ne remplit pas ses obligations, la loi prévoit la possibilité de mettre un terme au contrat de bail commercial par voie judiciaire.
Renouvellement du bail commercial
S'il peut arriver qu'un bail commercial soit rompu de manière anticipée, l'inverse est également courant. Il s'agit en effet de prolonger un contrat de bail commercial, lorsque les deux parties sont satisfaites de la relation de bailleur-locataire en cours, et ne souhaitent pas y mettre un terme. Également, dans le cas où le locataire souhaite prolonger son bail commercial, il dispose de ce que l'on appelle le droit au renouvellement. Aucune clause venant rompre ce droit ne peut être incluse dans le contrat. Ainsi, le contrat de bail commercial ne peut être rompu sans que le locataire n'en soit conscient. Une fois que la durée initiale du contrat de bail est arrivée à son terme, le locataire bénéficie d'une tacite reconduction de son contrat de bail. Dans le cas où le bailleur ne souhaite pas voir cette reconduction s'opérer, il peut y faire opposition. Pour cela, il devra présenter des motifs légitimes qui expliquent son refus de renouvellement. Parmi ces motifs, il pourra s'agir par exemple du non-respect de la part du locataire d'obligations qui lui incombent. Dans le cas où aucun motif légitime ne pourra être présenté, le locataire est en droit de faire opposition à la demande d'éviction du propriétaire. Si aucun accord n'est trouvé, le locataire est en droit de demander une indemnisation d'éviction auprès du propriétaire.
Travaux : qui paye la facture ?
D'un point de vue légal, le locataire est tenu de prendre à sa charge tous les travaux qui sont liés au bon état des biens loués. Il devra ainsi assumer toute dégradation faite par lui ou par un tiers lors de l'exercice de son activité. Tous les travaux qui sont liés à des choses qui ne sont pas de son fait sont à la charge du bailleur. Cependant, il peut arriver que des clauses soient ajoutées au contrat de bail commercial afin d'engager le locataire à prendre à sa charge les frais de travaux qui auraient dû incomber au propriétaire. Ainsi, tous les travaux d'entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil.