Dans le cadre de l'exploitation d'un bail commercial, il faut distinguer deux notions : la destination du local faisant l'objet du contrat et la spécialisation stipulée dans le document.
Que représentent-elles dans un contrat de location de local commercial ? Comment faire la différence entre la spécialisation d'un bail et la destination des locaux ? Éclairage avec Point de Vente.
Qu'est-ce que la destination d'un bail commercial ?
Selon l'article 1728 du Code civil, l'utilisation des locaux loués dans le cadre d'un bail commercial doit répondre à une destination précise, c'est-à-dire l'activité industrielle, artisanale ou commerciale pour laquelle le contrat a été établi. En d'autres termes, le locataire n'a pas le droit d'exercer dans le local loué une autre activité que celle prévue dans le contrat de location. Ainsi, un bien affecté à usage d'habitation ne pourra faire l'objet d'un bail commercial, car il n'a pas une destination commerciale. Toutefois, le changement d'usage est possible, mais cela ne peut se faire que sur autorisation du bailleur et le non-respect de ce principe peut conduire à la résiliation pure et simple du contrat de location.
Pour chaque changement, il existe des procédures spécifiques. Mais il est important de se faire accompagner par un spécialiste du domaine compte tenu des difficultés que celles-ci peuvent renfermer.
Focus sur la clause de spécialité du bail commercial
Lors de la conclusion d'un bail commercial, le bailleur et son locataire négocient et insèrent un certain nombre de clauses que les deux parties doivent respecter pendant toute la durée du contrat. Et l'une d'entre elles est la « spécialisation » du bail commercial. De quoi s'agit-il concrètement ?
La spécialisation est une condition du contrat de bail qui oblige le locataire à respecter l'activité pour laquelle le bail a été conclu. En des termes clairs, lorsqu'un contrat de bail est conclu avec une clause de spécialité de restaurant par exemple, le locataire n'a pas le droit de transformer le local pour y exercer une activité différente. Et comme pour la destination des locaux, le non-respect de cette disposition peut entraîner la rupture unilatérale du bail commercial par le bailleur sans craindre de payer des indemnités d'éviction.
Néanmoins, la clause de spécialité offre la possibilité d'exercer des activités connexes ou complémentaires à celle ayant fait l'objet du bail. Par exemple, un bar aura la possibilité de proposer du snacking à ses clients.
Si en tant que locataire vous désirez changer totalement d'activité, vous devez adresser au propriétaire au local une demande déspécialisation du bail commercial, et celle-ci peut être plénière ou partielle.