Digitalisation, essor du e-commerce, changement des habitudes de consommation, crise économique, plan de transformation du Grand Paris, hausse du pouvoir d'achat… plusieurs facteurs influencent le développement du marché de l'investissement en immobilier commercial, un marché de près de 630 millions d'euros investis, porté au 1ertrimestre 2019 par des transactions de portefeuilles d'actifs à dominante alimentaire. Après une petite parenthèse de doute, l'immobilier commercial reprend de plus belle, profitant de sa résilience historique et de la reprise de la consommation.
Immobilier commercial : un marché résilient malgré tout
Les investisseurs sur le marché de l'immobilier commercial ont besoin d'être rassurés par les fondamentaux. A ce niveau, les grands fondamentaux que sont les taux d'occupation, les taux d'intérêt et les niveaux de loyers sont toujours satisfaisants malgré le climat de crise et les troubles sociaux en France. Sans parler des incertitudes liées au Brexit qui continuent de jeter leur dévolu sur le moral des investisseurs français. Des investisseurs qui tardent à voir émerger les conséquences bénéfiques de la sortie du Royaume-Uni de l'UE.
Il est vrai qu'avec 630 millions d'euros investis sur le marché de l'immobilier d'entreprise au 1er trimestre 2019, soit un recul de 13% par rapport à la même période en 2018, l'immobilier commercial continue à tirer son épingle du jeu. Dans le panorama global du marché de l'immobilier d'entreprise, le commerce enregistre de belles performances avec une part de marché en hausse à 17% au 1er trimestre 2019, contre +14% en 2018. Ces chiffres sont d'autant plus réconfortants quand on connait les remous suscités par le conflit social en France…
Cela s'est traduit par une baisse notable de la fréquentation des centres et magasins commerciaux, notamment les samedis. Le fait est que le phénomène a été compensé par la hausse du pouvoir d'achat, qui a contribué à redonner un nouvel élan à la consommation des ménages et, en même temps, à rassurer le marché par des perspectives de développement plus qu'encourageantes. C'est ce qu'a affirmé l'INSEE : au premier trimestre 2019 l'indice des loyers commerciaux est en hausse de 2,5% sur un an.
Le retail fait plus que résister à l'e-commerce
S'il est vrai que les actifs retail traversent une crise concomitante à la révolution digitale, combinée à la difficulté de certains acteurs du secteur à proposer une nouvelle expérience d'achat, les investisseurs continuent (et continueront) à faire confiance au secteur (malgré la forte concurrence de l'e-commerce). Cela s'explique par les nouvelles tendances qui émergent et les usages qui évoluent. On observe notamment le développement des achats drive, proposés par la quasi totalités des acteurs de la grande distribution. Mais aussi, les enseignes discount continuent à se développer, et le segment de la vente au détail haut de gamme ne connait pas la crise.
Au niveau de l'évolution des usages, la nouvelle génération de consommateurs n'a jamais coupé les ponts avec le magasin physique. Elle est plutôt demandeuse d'une nouvelle expérience d'achat plus personnalisée et, surtout, plus pratique. Il faut aussi relever que toutes les expériences d'achat ne peuvent être digitalisées. Le marché de l'immobilier retail a de beaux jours devant lui : pour peu que les prix soient réajustés, le marché retrouvera du volume.
Le regain d'intérêt pour l'immobilier logistique prend de l'ampleur
C'est l'évolution des modes de consommation qui a conduit au regain d'intérêt pour l'immobilier logistique. Le secteur tire pleinement profit de la digitalisation de l'économie qui a conduit à l'essor de l'e-commerce : l'augmentation des transactions liées à l'e-commerce dans les échanges B2B et B2C favorise désormais cette classe d'actifs immobiliers. Concrètement, la part grandissante (qui continuera à croître) du marché de l'e-commerce dans le secteur de la vente au détail (20% aux Etats-Unis, 17% au Royaume-Uni et 8% en France) a stimulé un nouveau besoin en immobilier logistique.
La demande pour ce genre d'actifs sera d'autant plus forte que les acteurs de l'e-commerce procèdent par stocks centralisés pour des raisons évidentes d'optimisation des coûts. Cela en plus de la généralisation de la « reverse logistic », ou logistique inversée, qui consiste à gérer les retours de produits du client vers le vendeur. La demande est tellement forte pour l'immobilier logistique qu'on note une hausse générale des loyers de ce type d'actifs. Et tant que ce pan est soutenu par la croissance de l'économie digitale, il représentera une opportunité d'investissement des plus intéressantes.
L'immobilier commercial est un secteur historiquement résilient qui a toujours su se renouveler et évoluer pour répondre aux nouveaux usages et tendances de consommation. Pour plus de détails et d'informations pertinentes sur l'immobilier commercial à Paris et région, n'hésitez pas à contacter les experts de Point de Vente. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner !