Charges récupérables
Les charges récupérables sont les dépenses liées à l'immeuble et à son exploitation que le bailleur peut refacturer au locataire, à condition qu'elles figurent dans l'inventaire annexé au bail et qu'elles ne fassent pas partie des dépenses que la loi lui interdit d'imputer.
Comment ça marche
Le principe est contractuel : en bail commercial, la répartition des charges est libre, à la différence du bail d'habitation où une liste réglementaire s'impose. Cette liberté a été encadrée en deux temps par la loi du 18 juin 2014 et le décret du 3 novembre 2014.
Deux conditions doivent donc être réunies pour qu'une charge soit récupérable. Elle doit figurer dans l'inventaire des charges annexé au bail, avec l'indication de sa répartition. Elle ne doit pas appartenir à la liste des dépenses non imputables au locataire fixée par la partie réglementaire du Code de commerce, qui exclut notamment les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires qui s'y rapportent, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, les dépenses des locaux vacants et les charges imputables à d'autres locataires (article R145-35 du Code de commerce).
Les charges classiquement refacturées sont l'entretien courant des parties communes, le nettoyage, la sécurité, les consommations liées aux services collectifs, l'entretien des équipements et certains impôts liés à l'usage du local. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, eux, ne peuvent pas être imputés au locataire pour les baux soumis au décret, même si le bail le prévoit.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, les charges peuvent représenter une part importante du coût d'occupation. Négociez-les à la signature au même titre que le loyer, et demandez chaque année l'état récapitulatif et les justificatifs.
Pour un bailleur, la rigueur documentaire conditionne la récupération. Une charge légitime mais absente de l'inventaire devient une charge non récupérable.
À ne pas confondre avec
La taxe foncière obéit à des règles propres. Le budget prévisionnel de travaux concerne les investissements à venir et non les charges courantes. Les charges de copropriété sont réparties entre lots par le règlement, puis entre bailleur et locataire par le bail.
Questions fréquentes
Mon bailleur me refacture des honoraires de gestion, est-ce normal ? Pas pour la gestion des loyers. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ne peuvent pas être imputés au locataire (article R145-35 du Code de commerce), pas plus que les honoraires liés aux grosses réparations. Si votre bail est plus ancien et n'a pas été renouvelé depuis, faites relire la clause.
Quelle différence entre charges et travaux ? Les charges couvrent l'exploitation courante de l'immeuble. Les travaux sont des interventions ponctuelles sur le bâti ou les équipements, soumises à une information spécifique et parfois non imputables au locataire.
Puis-je demander un plafonnement des charges ? Cela se négocie contractuellement, par exemple par un plafond annuel ou une exclusion expresse de certaines catégories. Rien ne l'impose au bailleur, tout dépend du rapport de force à la signature.