Droit d'entrée
Le droit d'entrée est la somme versée par le preneur au moment de la conclusion du bail, en contrepartie de son entrée dans les lieux, et qui reste acquise à celui qui la reçoit.
Comment ça marche
Dans le langage du bail commercial, droit d'entrée et pas-de-porte désignent le plus souvent la même opération : un versement au bailleur, distinct du loyer et du dépôt de garantie, sans obligation de restitution.
Comme le pas-de-porte, le droit d'entrée n'a pas de régime légal propre. Sa nature dépend de ce que le bail lui fait représenter : supplément de loyer payé par anticipation, ou indemnité correspondant à des avantages consentis au preneur. Cette qualification commande le traitement comptable et fiscal, et elle peut être invoquée dans une discussion sur le loyer réel supporté.
L'expression est également employée dans les réseaux de distribution : dans un contrat de franchise ou de commission-affiliation, le droit d'entrée est versé à la tête de réseau en contrepartie de l'accès à l'enseigne, au savoir-faire et à l'assistance. Il n'a alors aucun rapport avec le bail.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant qui reprend un local, il faut identifier précisément qui reçoit quoi : le bailleur pour un droit d'entrée ou un pas-de-porte, le locataire sortant pour un droit au bail ou un fonds de commerce, le franchiseur pour un droit d'entrée de réseau. Trois versements de nature différente peuvent se cumuler dans une même opération.
Pour un bailleur, l'intérêt est identique à celui du pas-de-porte : encaisser une part de la valeur de l'emplacement sans modifier le loyer facial.
À ne pas confondre avec
Le dépôt de garantie se restitue. Le droit au bail se paie au locataire sortant, jamais au propriétaire. Le droit d'entrée de franchise se paie au franchiseur et relève d'un contrat totalement distinct du bail.
Questions fréquentes
On me demande un droit d'entrée et un droit au bail, est-ce normal ? C'est possible si deux personnes différentes sont concernées : le locataire sortant pour le droit au bail, le bailleur pour le droit d'entrée. Vérifiez qui encaisse chaque somme et à quel titre.
Le droit d'entrée fait-il baisser mon loyer ? Pas mécaniquement. Selon sa qualification, il peut être invoqué dans une discussion sur le loyer réellement supporté, mais cela suppose une rédaction du bail qui le permette.
Est-il négociable ? Toujours. Son montant reflète la rareté de l'emplacement et l'état du marché local, pas une règle. Comparez avec les conditions pratiquées sur des locaux similaires du même secteur.