Pas-de-porte
Le pas-de-porte est la somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion du bail commercial, en plus du loyer et du dépôt de garantie, et qui reste définitivement acquise au bailleur.
Comment ça marche
Le pas-de-porte n'est pas défini par la loi : c'est une pratique contractuelle. Sa qualification juridique dépend de l'intention des parties, telle qu'elle ressort du bail, et elle emporte des conséquences importantes.
Deux qualifications coexistent. Le pas-de-porte analysé comme un supplément de loyer payé d'avance : il représente une fraction du loyer et peut alors être pris en compte dans l'appréciation du loyer réellement supporté, donc dans la discussion sur la valeur locative et sur le plafonnement. Le pas-de-porte analysé comme une indemnité, contrepartie d'avantages commerciaux consentis par le bailleur, notamment de la propriété commerciale conférée au preneur : il est alors étranger au loyer.
Le traitement fiscal et comptable, chez le bailleur comme chez le locataire, découle directement de cette qualification. C'est pourquoi le bail doit dire expressément ce que représente la somme versée.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, le pas-de-porte est une dépense d'entrée non récupérable, à intégrer dans le coût d'acquisition de l'emplacement au même titre qu'un droit au bail. Faites préciser sa qualification dans le bail : la formulation utilisée servira d'argument des années plus tard.
Pour un bailleur, il permet de capter immédiatement une partie de la valeur de l'emplacement, sans augmenter le loyer facial. La rédaction doit être soignée pour éviter une requalification en supplément de loyer.
À ne pas confondre avec
Le dépôt de garantie est restituable, le pas-de-porte ne l'est pas. Le droit au bail est versé au locataire sortant, le pas-de-porte est versé au bailleur. Le droit d'entrée désigne souvent la même réalité économique sous un autre nom, mais l'expression est aussi employée dans les contrats de franchise.
Questions fréquentes
Le pas-de-porte est-il remboursable si je pars au bout de trois ans ? Non, il est définitivement acquis au bailleur, sauf clause contraire expresse. C'est ce qui le distingue du dépôt de garantie.
Est-il obligatoire ? Non, il n'est jamais imposé par la loi. Sa présence dépend de la tension du marché sur l'emplacement concerné et du rapport de force à la négociation.
Puis-je le déduire ou l'amortir ? Le traitement comptable et fiscal dépend de la qualification retenue et de votre situation. Faites valider le point par votre expert-comptable avant la signature, pas après.