Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché".
Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou
modification du taux de TVA.
Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de :
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l'état d'entretien des locaux ;
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l'ancienneté des locaux ;
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sont-ils facilement aménageables ?
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sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ?
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Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ?
Les différentes méthodes pour l'évaluation sont :
la comparaison avec des transactions similaires ;
les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ;
la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ;
par cash-flow actualisé ;
à partir du prix du loyer commercial annuel.
