(page 87)

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail. Sa valeur dépend des facteurs suivants :

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché".

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème.

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques.

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial.

Les indices appliqués sont :

• l'indice INSEE du coût de la construction ;
• l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ;
• l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale.

Au moment de la révision, si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement.

Au moment du renouvellement, un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité.

Attention également :

• si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ;
• si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ;

le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer.

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail.

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels.

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire.

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité.
Il existe deux types de structure :

• dans le cadre de l'entreprise individuelle, le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels.
• En société, la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital.

Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix :

• L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ?
• L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ?
• Quelles sont les perspectives de croissance ?
• Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ?

C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

En cas de départ à la retraite du titulaire d'un bail commercial, la loi prévoit des dispositions particulières afin de ne pas le pénaliser et lui permettre de mettre fin à son bail commercial :