Négociez un loyer plus bas si vous comptez rester : l'avantage se répète chaque mois, il sert de base à l'indexation, et il fait monter la valeur de votre droit au bail le jour où vous partez. Négociez une franchise de loyer seulement si votre difficulté est la trésorerie de démarrage, c'est-à-dire les mois de travaux et de montée en puissance pendant lesquels le local ne produit rien. La franchise règle un problème de calendrier. Le loyer règle un problème d'équilibre. Ce ne sont pas les mêmes situations, et un bailleur ne les accorde pas pour les mêmes raisons.
Ce qu'est une franchise de loyer
Une franchise de loyer est une période, négociée à l'entrée dans les lieux, pendant laquelle le locataire ne paie pas de loyer, ou en paie une fraction. Elle correspond en général au temps des travaux et du lancement.
C'est un avantage ponctuel : une fois la période écoulée, le loyer contractuel s'applique en totalité, et il reste la référence pour toute la vie du bail. Le locataire retrouve donc, dès la fin de la franchise, la charge intégrale prévue au contrat.
Ce qu'est une baisse du loyer contractuel
Une baisse du loyer, c'est un loyer de base plus faible inscrit au bail. L'effet est permanent et se répercute partout : sur la charge mensuelle pendant toute la durée du bail, sur l'indexation, puisque l'indice s'applique à un montant plus faible, et sur la discussion du loyer au renouvellement, qui part de ce montant.
Elle a un autre effet, moins visible et souvent décisif : elle crée de la valeur pour vous. Le droit au bail se valorise pour l'essentiel sur l'écart entre le loyer inscrit au bail et la valeur locative réelle de l'emplacement. Un loyer bas dans une bonne rue devient un actif que vous pourrez céder.
Le comparatif critère par critère
| Critère | Franchise de loyer | Loyer plus bas |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Ponctuel, limité à une période d'entrée | Permanent, sur toute la durée du bail |
| Effet sur la trésorerie de démarrage | Fort, il couvre les mois sans recette | Modéré, il allège chaque mois sans supprimer la charge |
| Effet sur l'équilibre d'exploitation à long terme | Nul, le loyer plein revient | Direct, il abaisse le point mort en permanence |
| Base de l'indexation annuelle | Le loyer contractuel, inchangé | Un loyer plus faible, donc une indexation qui porte sur moins |
| Point de départ de la discussion au renouvellement | Le loyer contractuel plein | Le loyer réduit |
| Effet sur la valeur de votre droit au bail | Aucun, l'avantage est consommé | Il augmente l'écart avec la valeur locative, donc la valeur cessible |
| Ce que le bailleur préserve | Le loyer facial de son immeuble, donc sa valeur à la revente | Rien, la valeur de son actif baisse |
| Facilité d'obtention en négociation | Plus facile, le bailleur y consent plus volontiers | Plus difficile, c'est un renoncement durable |
| Traitement comptable chez le locataire | L'avantage s'étale en principe sur la durée du bail, il ne se constate pas en une fois | Aucun retraitement, le loyer est simplement plus bas |
| Contrepartie généralement demandée | Un engagement ferme de durée, une renonciation à une échéance triennale, des travaux à votre charge | Les mêmes contreparties, souvent plus lourdes |
| Ce qui se déclare | Le bail et ses conditions, dont la franchise, qui doit être écrite | Le loyer inscrit au bail |
| À qui cela profite le plus | Au locataire qui ouvre, au bailleur qui vend son immeuble | Au locataire qui reste, et à celui qui revendra son bail |
Choisissez la franchise de loyer si
- Votre local nécessite des travaux longs et vous ne pouvez pas ouvrir tout de suite.
- Votre plan de financement est tendu au démarrage mais solide une fois l'activité lancée.
- Le loyer proposé correspond à la valeur locative du secteur et il n'y a rien à corriger sur le fond.
- Le bailleur refuse toute baisse mais accepte de vous laisser le temps de démarrer.
- Votre horizon dans le local est court, ou vous n'anticipez pas de céder un droit au bail plus tard.
Choisissez un loyer plus bas si
- Le loyer demandé est au-dessus de la valeur locative de la rue et le local est resté vide un certain temps.
- Vous vous engagez pour longtemps et vous voulez un équilibre d'exploitation durable.
- Vous voulez que votre bail devienne un actif cessible le jour où vous vendrez votre fonds.
- Votre activité a des marges régulières, sans pic de trésorerie au lancement.
- Vous acceptez, en échange, un engagement ferme sur une durée, qui est la contrepartie habituelle.
- Vous savez que le loyer de base servira de point de départ à toutes les discussions futures, indexation comprise.
Pourquoi un bailleur préfère presque toujours la franchise
Un immeuble de rapport se valorise sur les loyers qu'il produit. Un bailleur qui accorde une franchise conserve un loyer facial intact : son actif garde sa valeur, il n'a consenti qu'un décalage de trésorerie. Un bailleur qui baisse le loyer réduit durablement le revenu de son bien, donc sa valeur à la revente.
Cette asymétrie explique une bonne partie des négociations de bail. Elle donne aussi une clé au locataire : demander une franchise est souvent le moyen d'obtenir quelque chose, alors que demander une baisse est le moyen d'obtenir ce qui compte. Une négociation bien menée traite les deux, dans cet ordre, et accepte de payer la baisse par un engagement de durée.
Le troisième levier, souvent oublié, est la prise en charge des travaux. Un bailleur qui refuse la baisse et limite la franchise peut accepter de financer une remise en état, une devanture ou une mise aux normes. C'est un avantage immédiat qui ne dégrade pas son loyer facial, et il se négocie dans les mêmes discussions.
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Questions fréquentes
Une franchise de loyer se négocie-t-elle en mois ? Elle se négocie en durée et en assiette : combien de temps, et sur quoi. Une franchise peut porter sur le seul loyer, ou aussi sur les charges et la taxe foncière refacturée, ce qui n'a pas le même effet sur la trésorerie. Le point à écrire précisément est ce que vous ne payez pas pendant cette période, et à partir de quelle date exactement elle court.
Est-ce que la franchise de loyer doit figurer dans le bail ? Oui, elle doit être écrite. Une franchise accordée oralement ou par simple courrier crée une insécurité, notamment en cas de vente de l'immeuble, puisque le nouveau bailleur reprend le bail tel qu'il est rédigé. Tout avantage négocié à l'entrée se consigne dans le contrat ou dans un avenant annexé.
Un loyer bas peut-il se rattraper au renouvellement ? Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné, la variation étant appréciée par référence à l'indice applicable au bail (article L145-34 du Code de commerce). Le déplafonnement n'est possible que dans des cas précis, notamment lorsque des éléments de la valeur locative ont été modifiés. Un bailleur ne peut donc pas remonter librement un loyer bas à l'échéance. C'est précisément ce qui donne sa valeur à un loyer bien négocié à l'entrée.
Comment savoir si le loyer demandé est trop élevé ? En le comparant à la valeur locative de l'emplacement, qui s'apprécie à partir des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments sont énumérés à l'article L145-33 du Code de commerce. C'est aussi ce que regarde un juge en cas de litige, ce qui en fait la bonne grille de discussion.
La franchise de loyer se comptabilise-t-elle en une seule fois ? Non. L'avantage obtenu s'étale en principe sur la durée du bail, de sorte que votre charge de loyer comptable ne correspond pas exactement à ce que vous décaissez pendant la période de franchise. Ce point se cale avec votre expert-comptable au moment de la signature, car il change la lecture de vos premiers exercices.
Puis-je obtenir les deux ? Cela arrive, en général quand le local est resté vide longtemps ou quand vous vous engagez sur une durée ferme longue. La contrepartie demandée est presque toujours la même : renoncer à une ou plusieurs échéances triennales. Ce renoncement se mesure avant d'être accepté, car il vous prive de la faculté de sortie prévue à l'article L145-4 du Code de commerce. Voir aussi bail commercial ou bail dérogatoire.