Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Prix d'un droit au bail dans le 3e arrondissement de Paris

Par David Brami, cofondateur de Point de Vente
Mise à jour le 25/10/2026

La réponse en bref

Pour le 3e arrondissement, on dispose de 73 cessions de droit au bail parues entre le 16/03/2008 et le 21/04/2026. Leur médiane est de 100 000 euros, et la moitié des prix va de 41 000 à 177 500 euros. Le gros des parutions est ancien : 51 datent de 2008 à 2016, 12 de 2017 à 2020 et 10 de 2021 à 2026. Aucun prix de 2026 n'est donné.

Les parutions par période

Cessions de droit au bail dans le 3e arrondissement par période de parution, prix en euros
Période	Cessions	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane
Parutions de 2008 à 2014	41	50 000	110 000	213 000	72 500 à 165 000
Parutions de 2015 à 2016	10	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique
Parutions de 2017 à 2020	12	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique
Parutions de 2021 à 2026	10	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique
Toutes les parutions	73	41 000	100 000	177 500	72 000 à 130 000

Seule la période 2008 à 2014 (41 cessions, médiane 110 000 euros, fourchette 72 500 à 165 000 euros) atteint 30 cessions. Après 2016, aucune période n'en a assez : 12 cessions de 2017 à 2020 et 10 de 2021 à 2026. On ne peut donc pas dire si le prix a changé depuis.

La dernière parution lue date du 21/04/2026 : c'est la seule de 2026 dans cet arrondissement, et un seul prix ne fait pas un prix de l'année.

Comparaison avec Paris et avec le 11e

Le 3e arrondissement, Paris et le 11e : droit au bail, parutions de 2008 à 2026, prix en euros
Zone	Cessions	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane
Le 3e arrondissement	73	41 000	100 000	177 500	72 000 à 130 000
Paris (tous les arrondissements)	998	40 000	80 000	190 750	77 000 à 90 000
Le 11e arrondissement	voir la page du 11e	35 000	50 000	85 000	43 000 à 65 000

Dans le 3e, la médiane est de 100 000 euros, contre 80 000 euros pour Paris. Les fourchettes (72 000 à 130 000 euros pour le 3e, 77 000 à 90 000 euros pour Paris) se recouvrent : l'écart n'est pas établi.

Face au 11e arrondissement (médiane 50 000 euros, fourchette 43 000 à 65 000 euros), l'écart est établi : le 3e est au-dessus.

Méthode

Seules les annonces de cession de droit au bail par achat sont retenues, avec leur prix et leur arrondissement. Dans le 3e arrondissement, aucun prix n'a été écarté avant le calcul. Les dates sont des dates de parution au BODACC, pas des dates de vente.
La médiane est la valeur du milieu des prix publiés, ou la moyenne des deux valeurs du milieu quand le nombre de cessions est pair. Le quart bas et le quart haut sont interpolés linéairement. On y ajoute la fourchette de la médiane, un intervalle exact qui contient la médiane avec au moins 95 % de confiance. Les valeurs extrêmes et la moyenne ne sont pas publiées ; le seuil de calcul est de 30 cessions.
Le seuil pour une page dédiée est de 40 cessions ; avec 73 cessions, le 3e arrondissement le dépasse.
Attention aux écarts avec l'ancien article du 3e arrondissement : il date d'avant le 25/10/2026, repose sur un fichier du 08/09/2026 et arrondit les quartiles autrement. Les deux ne donneront pas toujours les mêmes chiffres.

Source et licence

Données : BODACC, annonces commerciales de la famille Ventes et cessions, département de Paris, mises à disposition par la Direction de l'information légale et administrative sous Licence Ouverte. API lue le 25/10/2026, dernière parution lue le 25/10/2026. Pour citer cette page : « Point de Vente, droit au bail dans le 3e arrondissement de Paris, repère historique 2008 à 2026, d'après le BODACC, lecture du 25/10/2026 ».

Pour aller plus loin

Un droit au bail à vendre ou à reprendre dans le 3e ? Appelez Point de Vente au 01 77 37 05 05.

Questions fréquentes

Quel est le prix médian d'un droit au bail dans le 3e arrondissement ?

La médiane des 73 cessions parues du 16/03/2008 au 21/04/2026 est de 100 000 euros. C'est un repère historique, et il faut lire avec lui sa fourchette : 72 000 à 130 000 euros.

Les prix publiés pour le 3e arrondissement sont-ils récents ?

Pas vraiment. 51 des 73 cessions datent de 2008 à 2016 ; de 2021 à 2026, il y en a 10, trop peu pour une médiane.

Que signifie la fourchette de la médiane dans le 3e ?

La médiane de toutes les cessions du 3e se situe dans cette zone avec au moins 95 % de confiance : de 72 000 à 130 000 euros. À côté, la moitié des prix va de 41 000 à 177 500 euros.

Le 3e arrondissement est-il plus cher que l'ensemble de Paris pour un droit au bail ?

Peut-on déduire d'un droit au bail le prix d'un fonds de commerce ?

Non. Un fonds de commerce comprend d'autres éléments que le bail. Cette page ne chiffre que les cessions de droit au bail ; les fonds sont traités dans les articles par arrondissement.