Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Prix d'un droit au bail à Paris par arrondissement

Par David Brami, cofondateur de Point de Vente
Mise à jour le 25/10/2026

La réponse en bref

À Paris, la moitié des droits au bail dont le prix a été publié au BODACC de 2008 à 2026 ont été cédés entre 40 000 et 190 750 euros. La médiane est de 80 000 euros, avec une fourchette de 77 000 à 90 000 euros. Ce chiffre est un repère historique : sur 998 cessions, 103 ont paru depuis 2021, dont 9 en 2024 et 5 en 2025. Il ne dit pas le prix d'un droit au bail en 2026.

Quand ces cessions ont-elles paru ?

Cessions de droit au bail à Paris par période de parution, prix en euros
Période	Cessions	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane
Parutions de 2008 à 2014	607	42 750	85 000	200 000	80 000 à 100 000
Parutions de 2015 à 2016	149	40 000	80 000	170 000	60 000 à 105 000
Parutions de 2017 à 2020	139	35 000	80 000	190 000	60 000 à 100 000
Parutions de 2021 à 2026	103	41 750	70 000	166 250	60 000 à 90 000
Toutes les parutions	998	40 000	80 000	190 750	77 000 à 90 000

Nombre de cessions de droit au bail avec prix, par année de parution au BODACC, Paris
Année de parution	Cessions
2008	104
2009	87
2010	95
2011	109
2012	75
2013	70
2014	67
2015	82
2016	67
2017	34
2018	31
2019	48
2020	26
2021	30
2022	25
2023	33
2024	9
2025	5
2026 (jusqu'au 25/10/2026)	moins de 5

Arrondissement par arrondissement

Cessions de droit au bail par arrondissement de Paris, parutions de 2008 à 2026, prix en euros
Arrondissement	Cessions	Parues depuis 2021	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane	Dernière parution
1er	42	moins de 5	81 250	220 000	604 375	145 000 à 350 000	2025
2e	51	moins de 5	50 000	115 000	280 000	70 000 à 180 000	2023
3e	73	10	41 000	100 000	177 500	72 000 à 130 000	2026
4e	69	6	80 000	170 000	325 000	137 000 à 250 000	2024
5e	33	moins de 5	48 000	80 000	132 000	50 000 à 115 000	2022
6e	58	moins de 5	66 250	135 000	242 500	85 000 à 180 000	2023
7e	41	moins de 5	60 000	100 000	230 000	70 000 à 160 000	2024
8e	46	5	52 436	115 000	250 000	70 000 à 180 000	2023
9e	58	7	37 000	85 000	153 750	60 000 à 121 500	2023
10e	52	moins de 5	35 000	72 500	187 250	50 000 à 135 000	2025
11e	73	10	35 000	50 000	85 000	43 000 à 65 000	2025
12e	37	6	30 000	73 000	180 000	33 000 à 130 000	2024
13e	24	moins de 5	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	2021
14e	34	moins de 5	32 000	59 000	103 750	40 000 à 80 000	2021
15e	56	moins de 5	24 929	51 500	158 750	35 000 à 85 000	2023
16e	55	8	51 500	90 000	197 100	60 000 à 150 000	2024
17e	76	7	35 000	78 331	130 875	45 000 à 100 000	2025
18e	61	10	30 000	67 500	200 000	46 227 à 90 000	2024
19e	29	moins de 5	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	pas de statistique	2023
20e	30	moins de 5	23 875	64 500	149 000	35 000 à 90 000	2025

Comment lire le tableau

La médiane de Paris est de 80 000 euros (fourchette 77 000 à 90 000 euros). Seuls le 1er et le 4e ont une fourchette entièrement au-dessus de celle de Paris : 1er (145 000 à 350 000 euros) ; 4e (137 000 à 250 000 euros). Seul le 11e a une fourchette entièrement en dessous (43 000 à 65 000 euros). Pour tous les autres arrondissements, l'écart avec Paris n'est pas établi.
La médiane la plus haute est celle du 1er arrondissement (220 000 euros) et la plus basse celle du 11e (50 000 euros), mais beaucoup de fourchettes se chevauchent : un écart de médiane entre deux arrondissements n'est établi que si leurs fourchettes sont distinctes.
18 arrondissements ont 30 cessions ou plus et ont une médiane ; 14 en ont 40 ou plus, seuil que nous retenons pour une page dédiée. Le 13e (24 cessions) et le 19e (29 cessions) n'atteignent pas 30 cessions : ils n'ont aucune statistique.
Le nombre de parutions avec un prix a beaucoup baissé : 104 en 2008, 67 en 2016, 26 en 2020, 33 en 2023, 9 en 2024 et 5 en 2025. Cette baisse ne prouve pas que le marché du droit au bail s'est réduit : elle peut venir autant de la façon dont les annonces sont rédigées. Les chiffres récents sont trop peu nombreux pour donner un prix de 2026.
Entre les parutions de 2008 à 2016 (médiane 85 000 euros sur 756 cessions) et celles de 2021 à 2026 (médiane 70 000 euros sur 103 cessions), les fourchettes (80 000 à 100 000 euros et 60 000 à 90 000 euros) se chevauchent : aucune baisse du prix n'est établie.

Méthode

Périmètre : droits au bail cédés par achat à Paris, avec un prix lu dans l'annonce et un arrondissement connu (les deux derniers chiffres du code postal). Le prix est celui qui est stipulé dans l'annonce pour la cession du droit au bail ; il n'est pas le prix d'un fonds de commerce.
Dates : ce sont des dates de parution au BODACC, jamais des dates de vente. Les parutions lues vont du 16/01/2008 au 21/04/2026 ; les périodes du tableau se lisent donc comme des périodes de parution.
Prix écartés : 6 prix de 1 euro ou moins ont été écartés avant le calcul, ce qui laisse 998 cessions.
Les médianes sont des médianes usuelles : quand le nombre de cessions est pair, on fait la moyenne des deux valeurs du milieu. Les quarts bas et haut viennent d'une interpolation linéaire. La fourchette de la médiane est un intervalle exact, d'au moins 95 % de confiance, tiré des rangs de la loi binomiale. Nous ne publions ni minimum, ni maximum, ni moyenne, car un prix isolé peut être saisi de travers, et rien sous 30 cessions.
Pages plus anciennes : les articles par arrondissement publiés avant le 25/10/2026 reposent sur un fichier arrêté au 08/09/2026 et sur une autre règle pour les quartiles. Leurs chiffres peuvent différer un peu de ceux de cette page.

Source et licence

Les cessions viennent du BODACC (Direction de l'information légale et administrative), annonces commerciales, Ventes et cessions, Paris. Accès libre, Licence Ouverte. Lecture de l'API le 25/10/2026, dernière parution lue le 25/10/2026. Pour citer cette page : « Point de Vente, droit au bail à Paris par arrondissement, repère historique 2008 à 2026, d'après le BODACC, lecture du 25/10/2026 ».

Pour aller plus loin

Vous cédez ou vous cherchez un droit au bail à Paris ? Point de Vente vous répond au 01 77 37 05 05.

Questions fréquentes

Quel est le prix d'un droit au bail à Paris ?

Les cessions de droit au bail publiées au BODACC à Paris de 2008 à 2026 ont une médiane de 80 000 euros sur 998 cessions (fourchette de la médiane : 77 000 à 90 000 euros). C'est un repère historique, pas un prix de 2026.

Dans quel arrondissement de Paris le droit au bail est-il le plus cher ?

La médiane historique la plus haute est celle du 1er arrondissement (220 000 euros sur 42 cessions) et la plus basse celle du 11e (50 000 euros sur 73 cessions). Les fourchettes de ces médianes sont 145 000 à 350 000 euros pour le 1er et 43 000 à 65 000 euros pour le 11e.

Ces prix sont-ils ceux de 2026 ?

Non. Sur 998 cessions, 756 ont paru de 2008 à 2016 et 103 de 2021 à 2026. Aucune période récente ne permet de donner un prix de 2026.

Pourquoi le 13e et le 19e arrondissement n'ont-ils pas de médiane ?

Parce qu'ils n'atteignent pas 30 cessions : le 13e en compte 24 et le 19e en compte 29. Avec si peu de cas, une médiane serait trop sensible à une seule cession.

Peut-on estimer son droit au bail avec ces médianes ?

Non. Une médiane d'arrondissement ne tient compte ni de l'emplacement exact, ni du loyer, ni de la durée restante du bail. Elle donne un ordre de grandeur historique : par exemple 50 000 euros pour le 11e, avec une fourchette de 43 000 à 65 000 euros.