Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Cessions de fonds de commerce à Paris, septembre 2026

Par David Brami, cofondateur de Point de Vente
Mise à jour le 25/10/2026

La réponse en bref

Les cessions de fonds de commerce publiées à Paris du 01/09/2026 au 30/09/2026 se sont faites, pour la moitié d'entre elles, entre 70 000 et 350 000 euros. La médiane est de 180 000 euros. Le nombre de cas est de 139 : c'est assez pour une médiane de Paris, pas pour une médiane par arrondissement. Aucune hausse ni baisse de la médiane n'est établie : le détail est donné plus bas.

Septembre, le 3e trimestre et les 12 derniers mois

Prix de cession publiés des fonds de commerce à Paris, en euros
Période	Cessions publiées	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane
Septembre 2026	139	70 000	180 000	350 000	150 000 à 227 000
Septembre 2025	160	60 000	158 661	362 500	122 000 à 220 000
3e trimestre 2026 (juillet à septembre)	416	64 830	161 250	340 000	140 000 à 200 000
3e trimestre 2025	445	59 000	150 000	350 000	124 000 à 165 000
12 mois au 30/09/2026	1 727	59 000	155 000	350 000	150 000 à 170 000
12 mois au 30/09/2025	1 812	60 000	150 000	365 000	145 000 à 160 000

Les 13 derniers mois, mois par mois

Les 13 derniers mois complets, cessions de fonds de commerce à Paris, prix en euros
Période	Cessions publiées	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane
septembre 2025	160	60 000	158 661	362 500	122 000 à 220 000
octobre 2025	156	50 000	180 000	345 685	145 000 à 215 000
novembre 2025	149	40 000	107 000	316 470	80 000 à 155 000
décembre 2025	147	92 500	210 000	500 000	150 000 à 275 000
janvier 2026	169	50 000	155 000	350 000	115 000 à 200 000
février 2026	139	62 500	150 000	419 500	110 000 à 230 000
mars 2026	124	58 500	124 350	300 000	100 000 à 190 000
avril 2026	145	50 000	150 000	345 000	110 000 à 190 000
mai 2026	136	60 000	152 500	362 500	113 000 à 200 000
juin 2026	146	50 000	160 000	327 000	125 000 à 205 000
juillet 2026	148	60 000	133 619	300 000	100 000 à 170 000
août 2026	129	70 000	200 000	380 000	130 000 à 261 000
septembre 2026	139	70 000	180 000	350 000	150 000 à 227 000

Les médianes mensuelles du tableau vont de 107 000 euros (novembre 2025) à 210 000 euros (décembre 2025). Ces écarts entre mois sont grands, mais pour chacun des 13 mois la fourchette de la médiane chevauche celle du mois précédent et celle du même mois un an plus tôt. Aucune hausse ni baisse de la médiane n'est donc établie sur la période : les 13 mois ne dessinent pas de tendance, ils montrent surtout qu'un seul mois varie beaucoup.

Comment lire septembre 2026

Par rapport à août 2026 (129 cessions, médiane 200 000 euros), la médiane de septembre est plus basse de 10,0 % et le nombre de cessions plus haut de 7,8 %. Les fourchettes des deux médianes (150 000 à 227 000 euros en septembre, 130 000 à 261 000 euros en août) se chevauchent : nous n'écrivons ni hausse ni baisse.
Par rapport à septembre 2025 (160 cessions, médiane 158 661 euros), la médiane de septembre 2026 est plus haute de 13,4 % et le nombre de cessions plus bas de 13,1 %. Les fourchettes des deux médianes (150 000 à 227 000 euros en 2026, 122 000 à 220 000 euros en 2025) se chevauchent : nous n'écrivons ni hausse ni baisse.
Rappel du 3e trimestre 2026 : 416 cessions, quart bas 64 830 euros, médiane 161 250 euros, quart haut 340 000 euros. Au 3e trimestre 2025, la médiane était de 150 000 euros sur 445 cessions. La médiane du trimestre est plus haute de 7,5 % et le nombre de cessions plus bas de 6,5 %. Les fourchettes des deux médianes (140 000 à 200 000 euros en 2026, 124 000 à 165 000 euros en 2025) se chevauchent : nous n'écrivons ni hausse ni baisse.
Sur les 12 derniers mois : 1 727 cessions et une médiane de 155 000 euros, contre 1 812 cessions et 150 000 euros sur les 12 mois précédents. La médiane est plus haute de 3,3 % et le nombre de cessions plus bas de 4,7 %. Les fourchettes des deux médianes (150 000 à 170 000 euros en 2026, 145 000 à 160 000 euros en 2025) se chevauchent : nous n'écrivons ni hausse ni baisse.

La fourchette de la médiane est plus étroite sur 12 mois (150 000 à 170 000 euros) que sur un seul mois (150 000 à 227 000 euros) : pour situer un fonds, la médiane annuelle est plus stable que celle d'un mois.

Septembre 2026 par arrondissement

Cessions de fonds de commerce par arrondissement : septembre 2026, puis les 12 mois au 30/09/2026 (prix en euros)
Arrondissement	Cessions en septembre 2026	Cessions sur 12 mois	Quart bas	Médiane	Quart haut	Fourchette de la médiane
1er	moins de 5	45	120 000	250 000	460 000	150 000 à 310 000
2e	6	60	75 000	190 000	397 500	123 100 à 350 000
3e	moins de 5	48	91 500	219 000	557 500	112 000 à 347 323
4e	moins de 5	46	107 938	212 750	375 821	151 282 à 280 000
5e	6	72	79 750	171 000	357 500	120 000 à 250 000
6e	moins de 5	51	107 500	228 000	407 000	130 000 à 350 000
7e	7	49	50 000	109 017	299 382	70 000 à 230 000
8e	12	107	71 000	180 000	404 500	125 000 à 240 000
9e	6	124	75 417	195 000	355 000	140 000 à 220 000
10e	11	103	76 500	194 000	340 000	150 000 à 250 000
11e	15	140	50 000	135 000	296 250	100 000 à 170 000
12e	14	119	30 000	100 000	262 500	70 000 à 140 000
13e	moins de 5	73	50 000	165 000	345 000	100 000 à 235 000
14e	moins de 5	83	40 000	170 000	365 000	100 000 à 200 000
15e	11	134	60 625	164 000	367 500	120 000 à 200 000
16e	9	84	48 750	187 500	502 500	100 000 à 316 470
17e	6	138	40 625	114 250	387 500	80 000 à 190 000
18e	10	124	40 000	120 000	292 500	100 000 à 165 000
19e	moins de 5	63	45 500	160 000	335 000	79 000 à 240 000
20e	moins de 5	64	49 000	126 500	246 250	60 000 à 190 000

En septembre 2026, aucun arrondissement n'atteint 30 cessions : le plus actif en compte 15. Les médianes par arrondissement sont donc calculées sur les 12 mois du 01/10/2025 au 30/09/2026. Sur cette période, la médiane la plus haute est dans le 1er arrondissement (250 000 euros) et la plus basse dans le 12e (100 000 euros). Seul le 12e arrondissement a une fourchette (70 000 à 140 000 euros) entièrement sous celle de Paris (150 000 à 170 000 euros) ; aucun n'est entièrement au-dessus. Pour les autres, l'écart avec Paris n'est pas établi.

Octobre 2026 n'est pas encore un mois complet : il sera traité à part, quand toutes les annonces du mois seront parues.

Méthode

Périmètre : cessions de fonds de commerce à Paris acquises par achat, avec un prix lu dans l'annonce et un arrondissement connu (les deux derniers chiffres du code postal de l'établissement : 75116 compte pour le 16e). Les procédures collectives, apports, donations et partages ne sont pas comptés.
Date : celle de la parution de l'annonce au BODACC, jamais la date de la vente. Ce bulletin compte les annonces parues du 01/09/2026 au 30/09/2026.
Prix : celui qui est stipulé dans l'annonce. Sont écartés les prix de 1 euro ou moins, de moins de 1 000 euros, de 100 millions d'euros ou plus, et ceux qui s'écrivent comme une date. En septembre 2026, aucun prix n'a été écarté ; sur les 12 mois, 27 l'ont été.
Statistiques : médiane usuelle (moyenne des deux valeurs centrales quand le nombre de cas est pair), quart bas et quart haut par interpolation linéaire (méthode par défaut du logiciel la méthode standard). La fourchette de la médiane est un intervalle exact d'au moins 95 % de confiance, calculé avec les rangs de la loi binomiale. Aucun minimum, aucun maximum, aucune moyenne.
Seuils : une statistique n'est publiée qu'à partir de 30 cessions. Deux périodes ne sont comparées qu'à partir de 100 cessions dans chacune, et nous n'écrivons une hausse ou une baisse que si les fourchettes de leurs médianes ne se chevauchent pas.
Doublons : une même cession annoncée plusieurs fois (même voie, même numéro, même prix, même début d'activité) n'est comptée qu'une fois, avec sa plus ancienne parution. Le fichier de travail compte 68 197 annonces de ventes et cessions parues pour Paris depuis le 16/01/2008.
Contrôle : un second programme, écrit à part, a recalculé de façon indépendante les chiffres de septembre 2026, du 3e trimestre 2026 et des 12 mois. Les résultats sont identiques.
Pages plus anciennes : les pages de l'observatoire publiées avant le 25/10/2026, par exemple le baromètre semestriel, reposent sur un fichier arrêté au 08/09/2026 et retiennent pour les quartiles la valeur la plus proche du rang, sans interpolation. Pour une même zone, leurs chiffres peuvent différer un peu de ceux de cette page. Voir aussi la page de méthode.

Source et licence

Source : BODACC, le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, rubrique des annonces commerciales (ventes et cessions, département 75). Données de la Direction de l'information légale et administrative, en accès libre sous Licence Ouverte. Lecture de l'API le 25/10/2026, dernière parution lue le 25/10/2026. Pour citer ce bulletin : « Point de Vente, cessions de fonds de commerce à Paris en septembre 2026, d'après le BODACC, lecture du 25/10/2026 ».

Pour aller plus loin

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Questions fréquentes

Combien de cessions de fonds de commerce ont été publiées à Paris en septembre 2026 ?

139 cessions de fonds de commerce avec un prix et un arrondissement connu ont été publiées au BODACC à Paris du 01/09/2026 au 30/09/2026. Le mois précédent en comptait 129 et septembre 2025 en comptait 160.

Quel est le prix médian d'un fonds de commerce à Paris en septembre 2026 ?

La médiane des prix de cession publiés en septembre 2026 est de 180 000 euros, avec un quart bas à 70 000 euros et un quart haut à 350 000 euros. La fourchette de la médiane va de 150 000 à 227 000 euros (intervalle d'au moins 95 %).

Les prix des fonds de commerce montent-ils à Paris ?

Les chiffres ne permettent pas de l'écrire. Sur les 12 mois au 30/09/2026 la médiane est de 155 000 euros, contre 150 000 euros un an plus tôt, mais les fourchettes des deux médianes se chevauchent. Le même constat vaut pour septembre et pour le 3e trimestre.

Pourquoi ce bulletin ne donne-t-il pas de médiane par arrondissement pour septembre ?

Parce qu'aucun arrondissement n'atteint 30 cessions en septembre 2026 : le plus actif en compte 15. Les médianes par arrondissement sont calculées sur les 12 mois au 30/09/2026, avec au moins 45 cessions dans chacun des 20 arrondissements.

Septembre 2026 est-il le mois où les fonds ont été vendus ?

Non. Le bulletin compte les annonces parues au BODACC en septembre 2026, pas les ventes conclues ce mois-là. L'annonce paraît après l'acte, et octobre 2026 n'est pas encore un mois complet : il sera traité à part.