Uniquement si la clause de destination du bail le prévoit. Cette clause fixe les activités autorisées dans le local. Un bail « tous commerces sauf restauration et activités nuisantes » interdit d'ouvrir un restaurant sans l'accord du bailleur, à obtenir par écrit avant toute offre, jamais après la signature.
La situation
Inès Tordjman souhaitait ouvrir un restaurant en reprenant un droit au bail. Le local lui plaisait et correspondait à son projet.
Mais le bail comportait une clause de destination restrictive : « tous commerces sauf restauration et activités nuisantes ». En l'état, son projet était juridiquement impossible sans l'accord du bailleur. Reprendre ce droit au bail sans traiter ce point revenait à payer pour un local dans lequel l'activité prévue était interdite.
Ce que Point de Vente a fait
Nous avons lu le bail avant toute offre, pas après. C'est l'ordre logique, et pourtant il est rarement respecté : beaucoup de repreneurs découvrent la clause de destination une fois engagés.
Nous avons repéré la clause et expliqué à la cliente l'enjeu de la déspécialisation. La déspécialisation désigne le changement d'activité d'un local commercial par rapport à ce que le bail autorise. Dans un cas comme celui-ci, elle suppose l'accord du bailleur, qui peut le refuser ou le conditionner. Exploiter une activité exclue par le bail expose le locataire à un contentieux avec son bailleur, avec le risque de perdre le bénéfice du bail.
Nous avons donc négocié avec le bailleur et obtenu de sa part un accord écrit de changement de destination, en amont de la signature.
Le résultat
Le projet s'est fait sur des bases sécurisées. L'activité de restauration était autorisée par écrit avant que la cliente ne s'engage financièrement, au lieu de se fracasser sur un refus une fois le chèque signé.
Ce qu'il faut retenir
- Lire la clause de destination avant de formuler une offre sur un droit au bail : elle fixe les activités autorisées et les activités exclues.
- Si l'activité prévue est exclue, obtenir un accord écrit de changement de destination du bailleur, en amont de tout engagement.
- Une clause du type « tous commerces sauf restauration » ne se contourne pas : elle se négocie avec le bailleur.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la clause de destination d'un bail commercial ? C'est la clause qui précise les activités que le locataire est autorisé à exercer dans le local. Elle peut être large (« tous commerces ») ou restrictive, avec des exclusions expresses comme la restauration ou les activités dites nuisantes.
Peut-on changer l'activité d'un local commercial en cours de bail ? Oui, sous conditions : c'est la déspécialisation. Lorsque le bail exclut l'activité visée, l'accord du bailleur est nécessaire. Le plus sûr est de l'obtenir par écrit avant de reprendre le droit au bail, comme dans le cas d'Inès Tordjman.
Que se passe-t-il si le bail interdit la restauration et que je signe quand même ? Le projet reste juridiquement impossible tant que le bailleur n'a pas donné son accord. Le locataire a payé un droit au bail pour une activité qu'il ne peut pas exercer, et s'expose à un refus ou à un litige. Le bail se lit avant l'offre.
Le nom du client est un nom d'emprunt.